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2010年02月25日 加拿大都市网
联邦政府为了冷却炽热的房屋市场势将导致数以千有意置业人士更难实现购买房子安居乐业的美梦，特别是那些初次购屋的年轻人士。
丰业资本市场副总裁贺德预测说：「新措施将把处于边缘的首次买屋人士推离市场。」
财经人士解释说，将于4月19日生效的新措施意味着贷款人需有更高收入或更大笔首期才能购买心目中的物业，否则只好退而求其次。
联邦财长费拉逖公布的新措施其中部分目的是要对付「肆无忌惮的地产投机」和过分的再筹措资金活动。他把加人以房屋抵押集资的情说形容为把房屋当作「银行提款机」。
不过，新措施的最重要一点是规定贷款机构以更严格标准评估借款人负责欠债的能力。
首期少于20%借款人受约束
新规则只适用于受保的贷款，意思是首期少于20%的借款人将受新约束。根据地产界的数据，差不多所有首次置业人士都落在这范畴内。
根据现在的惯例，贷款机构以3年期按揭率作为衡量借款者还款能力的准则，就算房屋买家选择较短期、利率较低的按揭也是以3年按揭率作准。现时3年期按揭的息口大约为4厘。
费拉逖昨天宣布，由4月19日开始贷款机构需用5年期固定按揭率作为衡量偿还能力的准则。现时5年期按揭率约5厘。
这种利率比现时市面上的最低利率（开放浮动按揭率）2.25厘高出逾倍。
实际上，虽然新规定没有令借款人士掏出额外金钱，但提高了购买房屋的门槛。借贷者当然可以选择较低利率较短年期，但他们需符合较高准则，最少在文件上需这样显示出来。例如一名年入59,626元的人根据旧例可负担377,000元的按揭额，但4月19日以后每年收入需68,838元才能获批同样的按揭额。
否认屋价处危险边缘
正当本国的平均家庭债务不断上升之际，部分人担心纪录性低利率可能助长「泡沫」爆裂，引发类似美国的地产崩溃。虽然财长否认屋价已飙至危险边缘，但他说长期蓬勃塑造了冒险性的投资习惯，煽动投机活动。
财长同时把房屋抵押贷款最高额从95%降至90%，从而减少投机者利用房屋套取现金。
事先担心渥太华会推出更严紧措施的银行与按揭经纪欢迎费拉逖的新措施，表示对消费者与房地产市场的影响微乎其微。不过，部分经济学家指出，如果买家趁实行新措施之前涌入市场，可能衍生出意想不到的后果。
丰业资本市场的贺德说：「你可能见到极炽热的春季市场突然冷却，至下半年垂头丧气。」
加拿大认可按揭策划师协会经济师邓宁（Will Dunning）指出他的研究显示消费者贷款时已显得谨慎，顾及本身负担能力。
提高首期只限业主不居住在房屋内的投资物业，但国民购买度假屋或第二间房屋作自用或打算自行居住在内的二联式房屋（duplex）仍可付5%首期购买。资料来源：星报
地产经纪分析.打击首次买屋新业主
大多伦多地区今年房地产市道的小阳春，将提前至4月中旬。资深地产从业人员冯玉兰认为，预计很多投资者或担心在未来较难取得贷款的初次买屋者，会赶在新措施实行前入市。
地产从业人员-冯玉兰
冯玉兰说，财长针对过分高风险炒家的政策，可以为炽热的楼市降温，从长远计是无可厚非，让买家持一个审慎的态度入市，并且增加一个安全缓冲区是好事。尤其是共管柏文的楼花近年受投资者追捧，有部分人手上持有多个单位，在楼价仍然继续上升，以及利息尚在低位之际，在交收前转手图利并不困难；但如果以目前歷史低水平的利息来计算个人供款能力，一旦利率上升就有断供可能。
不过她说，大多伦多地区和安省其他城镇置业人士受合併销售税（HST）的影响，业界原本预期在今年6月底前会有较大的交投量。联邦政府再将新的房屋按揭措施订在4月19日落实，相信会刺激更多人提前买屋，特别是担心在新政策下受影响的边缘买家，对市场有反效果。
冯玉兰又说，有约10至20%的首次置业者，会受财长的一刀切政策影响而出局。新措施规定的5年固定利率，与现时的3年固定利率，以浮动的最优惠利率加1%相比较，贷款者要多支付1.2%利息。如果单纯的浮动最优惠利率加1%计算，也相差2%。而且按照房屋贷款的一般做法，如果浮动利率上调，贷款者可以延长还款期，不致于即时加重每一期的供款负担。
资深地产从业人员-关荣光
资深地产从业人员关荣光表示，一般买楼投资的人财力比较雄厚，多付5%楼价作首期可能影响不大，但相信亦会因为本钱上升影响了投资意欲。可是，对于有意置业的年轻人，5%也可以是沉重的负担。他也同意现时楼价比较高，年轻人想置业想独立绝不容易。与十年前相比，由于现时利息低，每月供楼的金额十年来可能变化不大。与其租住物业也要1,000元租金，供楼对于年轻一辈绝对不难，最难就是一开始要支付的首期。他认为政府的政策应该多鼓励年轻人置业，现在提高了置业门槛，将大大打击他们独立的意欲。
推迟年轻专业人士置业
联邦财政部长费拉逖公布三项新楼宇按揭措施后，有银行界人士指出，新措施会影响首次置业人士，估计新例实施后，收入要多逾一万元，才能合资格做政府担保的按揭。
皇家银行高级按揭经理潘妙贞周二接受A1中文电台时事节目《A1出击》访问时认为，新例是未雨绸缪和正面的措施，但新例在4月生效后，首次置业人士会最受影响，当中年轻的专业人士影响最大，这批年轻人估计佔整体置业人士的一成。
她指出，这批人毕业后，已有可观的收入，但未必那么快储蓄到首期买楼，在新例下未必合资格做政府担保的按揭。政府担保按揭是那些未能支付两成首期的按揭。
30万按揭年薪6万要多付1万
潘妙贞举例，以30万元的按揭来计算，根据现有规例，年薪6万元多就合资格做这类按揭，但新例实施后，收入要多一万余元才合资格，还要视乎申请人有没有其他债项。
她认为，新措施虽然押后了这些年轻人的买楼梦，但应从正面角度去看，宁可等一等，总好过日后利率上升，无法供楼被银行拍卖楼宇，影响信贷记录。但她认为，新例对华人的影响不大，因一般华人都能负担两成首期。
费拉逖公布的其中一项新措施，要求非自住、用作投资的政府担保按揭，需要支付两成首期，他说，此举是要遏抑炒风。但潘妙贞指出，目前在市场中炒卖的人未必受新例影响，因他们多数会负担到两成首期，因此认为渥太华未必能藉此打击到炒风。
新例又把政府担保的楼宇按揭加按能按到的屋价由百分之九十五，降低到九成，费拉逖说，这是要遏止国民把楼宇当做是自动提款机。
但潘妙贞说，目前已有不少人把楼宇当做是提款机，但会把楼宇加按到九成五的人很少，她自己也从没做过这种个案，就算有这种情况，加拿大楼宇按揭机构（CMHC）都会自行把关，把上限定到九成，因此认为新例的影响未必会很大。
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